Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
Необходимость в оценке недвижимости может появиться в целом ряде случаев, начиная с решения имущественных споров и заканчивая покупкой квартиры в ипотеку, получения кредита под залог и т.д.
Да, вы можете самостоятельно оценить недвижимость, но ни одна инстанция, будь-то суд, банк, госорганы точно не примет ваши старания (даже если все будет сделано правильно). То есть, в любом случае придется обратиться за помощью к специалистам.
Что такое рыночная оценка недвижимости
Коммерческая оценка недвижимости это подробный расчет стоимости любого недвижимого имущества (гаража, дома, квартиры т.д.) с последующей выдачей сертификата. Стоимость недвижимости может существенно отличаться в зависимости расположения, состояния, площади и множества других факторов.
Определением стоимости недвижимого имущества занимаются профессиональные оценщики (с профильным образованием и аккредитацией). Проведением может заниматься как организация, так и ИП. Сама же процедура оценки проходит по четкому, строго регламентированному сценарию, соответствует федеральному стандарту оценки №7.
По итогу заказчик получает отчет с обоснованной, максимально объективной суммой.
В каких случаях может потребоваться оценка
Согласно законодательству РФ, оценка недвижимости может проводиться как по личной инициативе заказчика (например для честного разделения наследства, согласовании сделки купли-продажи), так в обязательном порядке. Например в случае:
- Возникновения имущественных споров;
- Банкротства, ликвидации или реорганизации предприятия;
- Оформлении ипотеки;
- Страхования недвижимости;
- Приватизации;
- Внесения недвижимости в качестве залога для получения кредита;
- Приватизации, продаже госсобственности;
- Привлечении инвестиций (в данном случае оценка позволяет показать реальные активы компании).
Это далеко не полный перечень случаев, в которых оценка недвижимости является обязательной.
Методы оценки
Для максимально точной оценки предусмотрено три подхода, которые в свою очередь предполагают применение отдельных методов.
Доходный подход
Строится на расчете доходности предприятия. То есть на сумме, которую собственник сможет получить используя конкретную недвижимость. Данный подход актуален лишь в том случае, если недвижимость способна приносить доход (его можно спрогнозировать).
Для проведения расчета применяется два метода:
- Метод дисконтирования. Если прибыль прогнозируема, но при этом непостоянна;
- Метод капитализации. Если недвижимость приносит стабильную прибыль, или же имеет одинаковые темпы роста.
В ходе оценки учитываются риски, которые характерны для региона и отдельной местности на которой расположена недвижимость.
Затратный подход
В основе метода лежит расчет суммы средств, которая может быть затрачена на постройку точно такого же объекта недвижимости. Пример стоимость гаража будет приведена к стоимости материалов и работ, которые требуются для его создания.
Есть два вида стоимости:
- Стоимость замещения. Определяется затратами, которые необходимы для постройки объекта с такой же ценностью, но из более современных (актуальных) строительных материалов;
- Восстановительная стоимость. В учет берутся затраты на возведение точно такого же объекта (из таких же материалов), а также его износ и недостатки
Кроме того, применение затратного подхода позволяет рассчитать стоимость недвижимости с учетом особенностей земельного участка, на котором на котором она стоит.
Сравнительный подход
По сути самый простой подход. Его суть заключается в том, что недвижимость попросту не купят если ее стоимость будет превышать рыночную. Порядок проведения оценки:
- Определяются основные характеристики объекта: этажность, площадь, количество комнат, материалы несущих стен\отделки, год постройки и т.д.;
- Оценщик находит объявления похожих\аналогичных объектов на сайтах с объявлениями о продаже недвижимости;
- Корректирует стоимость отталкиваясь от ключевых характеристик объекта;
- Проводит согласование стоимости в соответствии с выбранным методом. Самым простым способом является расчет среднеарифметической стоимости выбранных объектов.
Подбирая аналоги оценщик останавливается на 2-4 похожих объектах. Пример если требуется оценка дома площадью 100 м2 в конкретном коттеджном поселке, специалист в первую очередь будет смотреть аналогичные дома в том же поселке. После подбора нескольких, наиболее подходящих аналогов, производится их сравнение с объектом оценки, вносятся все необходимые корректировки, определяется рыночная стоимость.
Самого точного результата можно добиться при использовании всех трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. В то же время, методы сравнения применимы далеко не к каждому объекту, поэтому специалист, который занимается проведением оценки сам выбирает наиболее оптимальный подход.
Процедура оценки
Порядок процедуры оценки собственности выглядит следующим образом:
- Выбор специалиста. В случае, если оценка требуется при оформлении кредита или ипотеки банк выдаст вам список проверенных специалистов (ИП и организаций)
- Согласование сроков работ, заключение договора со специалистом;
- Предоставление всех необходимых документов: выписка из ЕГРН об отсутствии обременений (выдается ЭЦП Росреестра, стоит 200 р.), документы из БТИ, паспорт заказчика, документ, являющийся подтверждением права собственности на объект.
В финале оценщик формирует отчет, выдает его заказчику. Отчет содержит: информацию о проделанных работах, описание объекта оценки, объяснение выбранных подходов, описание самого процесса. Плюс, отчет содержит документы, которые были использованы в ходе проведения оценки.