Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Необходимость в оценке недвижимости может появиться в целом ряде случаев, начиная с решения имущественных споров и заканчивая покупкой квартиры в ипотеку, получения кредита под залог и т.д.

Да, вы можете самостоятельно оценить недвижимость, но ни одна инстанция, будь-то суд, банк, госорганы точно не примет ваши старания (даже если все будет сделано правильно). То есть, в любом случае придется обратиться за помощью к специалистам.

Что такое рыночная оценка недвижимости

Коммерческая оценка недвижимости это подробный расчет стоимости любого недвижимого имущества (гаража, дома, квартиры т.д.) с последующей выдачей сертификата. Стоимость недвижимости может существенно отличаться в зависимости расположения, состояния, площади и множества других факторов.

Определением стоимости недвижимого имущества занимаются профессиональные оценщики (с профильным образованием и аккредитацией). Проведением может заниматься как организация, так и ИП. Сама же процедура оценки проходит по четкому, строго регламентированному сценарию, соответствует федеральному стандарту оценки №7.

По итогу заказчик получает отчет с обоснованной, максимально объективной суммой.

В каких случаях может потребоваться оценка

Согласно законодательству РФ, оценка недвижимости может проводиться как по личной инициативе заказчика (например для честного разделения наследства, согласовании сделки купли-продажи), так в обязательном порядке. Например в случае:

  • Возникновения имущественных споров;
  • Банкротства, ликвидации или реорганизации предприятия;
  • Оформлении ипотеки;
  • Страхования недвижимости;
  • Приватизации;
  • Внесения недвижимости в качестве залога для получения кредита;
  • Приватизации, продаже госсобственности;
  • Привлечении инвестиций (в данном случае оценка позволяет показать реальные активы компании).

Это далеко не полный перечень случаев, в которых оценка недвижимости является обязательной.

Методы оценки

Для максимально точной оценки предусмотрено три подхода, которые в свою очередь предполагают применение отдельных методов.

Доходный подход

Строится на расчете доходности предприятия. То есть на сумме, которую собственник сможет получить используя конкретную недвижимость. Данный подход актуален лишь в том случае, если недвижимость способна приносить доход (его можно спрогнозировать).

Для проведения расчета применяется два метода:

  1. Метод дисконтирования. Если прибыль прогнозируема, но при этом непостоянна;
  2. Метод капитализации. Если недвижимость приносит стабильную прибыль, или же имеет одинаковые темпы роста.

В ходе оценки учитываются риски, которые характерны для региона и отдельной местности на которой расположена недвижимость.

Затратный подход

В основе метода лежит расчет суммы средств, которая может быть затрачена на постройку точно такого же объекта недвижимости. Пример стоимость гаража будет приведена к стоимости материалов и работ, которые требуются для его создания.

Есть два вида стоимости:

  • Стоимость замещения. Определяется затратами, которые необходимы для постройки объекта с такой же ценностью, но из более современных (актуальных) строительных материалов;
  • Восстановительная стоимость. В учет берутся затраты на возведение точно такого же объекта (из таких же материалов), а также его износ и недостатки

Кроме того, применение затратного подхода позволяет рассчитать стоимость недвижимости с учетом особенностей земельного участка, на котором на котором она стоит.

Сравнительный подход

По сути самый простой подход. Его суть заключается в том, что недвижимость попросту не купят если ее стоимость будет превышать рыночную. Порядок проведения оценки:

  • Определяются основные характеристики объекта: этажность, площадь, количество комнат, материалы несущих стен\отделки, год постройки и т.д.;
  • Оценщик находит объявления похожих\аналогичных объектов на сайтах с объявлениями о продаже недвижимости;
  • Корректирует стоимость отталкиваясь от ключевых характеристик объекта;
  • Проводит согласование стоимости в соответствии с выбранным методом. Самым простым способом является расчет среднеарифметической стоимости выбранных объектов.

Подбирая аналоги оценщик останавливается на 2-4 похожих объектах. Пример если требуется оценка дома площадью 100 м2 в конкретном коттеджном поселке, специалист в первую очередь будет смотреть аналогичные дома в том же поселке. После подбора нескольких, наиболее подходящих аналогов, производится их сравнение с объектом оценки, вносятся все необходимые корректировки, определяется рыночная стоимость.

Самого точного результата можно добиться при использовании всех трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. В то же время, методы сравнения применимы далеко не к каждому объекту, поэтому специалист, который занимается проведением оценки сам выбирает наиболее оптимальный подход.

Процедура оценки

Порядок процедуры оценки собственности выглядит следующим образом:

  • Выбор специалиста. В случае, если оценка требуется при оформлении кредита или ипотеки банк выдаст вам список проверенных специалистов (ИП и организаций)
  • Согласование сроков работ, заключение договора со специалистом;
  • Предоставление всех необходимых документов: выписка из ЕГРН об отсутствии обременений (выдается ЭЦП Росреестра, стоит 200 р.), документы из БТИ, паспорт заказчика, документ, являющийся подтверждением права собственности на объект.

В финале оценщик формирует отчет, выдает его заказчику. Отчет содержит: информацию о проделанных работах, описание объекта оценки, объяснение выбранных подходов, описание самого процесса. Плюс, отчет содержит документы, которые были использованы в ходе проведения оценки.